Ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych: strach przed obcymi zabiera zdrowy rozsądek

Przejdź do listy wpisów

Maciej Obrębski | O tym, jakie mogą być konsekwencje ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi oraz jak sprzedaż ziemi reglamentują inne państwa z adwokatem, rozmawia Renata Krupa-Dąbrowska

Rz: Bardzo dużo emocji budzi rządowy projekt dotyczący obrotu ziemią rolną. W drastyczny sposób ogranicza on obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi. Pana zdaniem władza może aż tak mocno ingerować we własność obywateli?

Maciej Obrębski: Nie. Oczywiście, że nie. Może ona decydować o tym, na jakich zasadach chce zbywać ziemię państwową, ale do sprzedaży prywatnych gruntów nie powinna się mieszać.

W innych państwach europejskich istnieją tego typu ograniczenia w obrocie ziemią?

Tego typu uregulowania ma niewiele krajów. Wśród nich znajduje się: Francja, Dania, Niemcy, Belgia i Holandia. We Francji obrót nieruchomościami rolnymi podlega kontroli administracyjnej. W celu rozpoczęcia prowadzenia działalności rolniczej na nabywanych lub mających być przedmiotem dzierżawy gruntach konieczne jest uzyskanie decyzji administracyjnej, tzw. autoryzacji, która jest wydawana przez prefekta. Nadto istnieje tam odpowiednik naszej Agencji Nieruchomości Rolnych, tj. zorganizowane przez państwo lokalne spółki cywilne o nazwie „Spółki Urządzeń i Osadnictwa Rolnego" (SAFER –sociétés daménagement et d'établissement rural). Spółki te kontrolują obrót gruntami rolnymi już nawet powyżej 0,1 ha (w zależności od regionu) oraz mogą wykonywać ustawowe prawo pierwokupu. Regulują one nie tylko obrót prywatną i państwową ziemią, ale także mają możliwość ustalania wysokości cen gruntów. Z kolei w Danii państwo narzuca, komu można sprzedać grunt, przy czym obowiązują tam odmienne regulacje dotyczące nabywania przez osoby fizyczne i spółki. W Niemczech zgodnie z ustawą z 1961 roku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na zbycie nieruchomości rolnej, które wydawane jest przez organ administracji. Głównym założeniem niemieckich regulacji prawnych jest zapobieżenie zbytniemu podziałowi gospodarstw rolnych, co w konsekwencji mogłoby doprowadzić do nieopłacalności prowadzenia działalności rolniczej. Przesłankę do odmowy udzielenia zezwolenia stanowi także sytuacja, gdy cena gruntu odbiega rażąco od cen oferowanych na lokalnym rynku. Odpowiednikiem francuskich SAFER są niemieckie spółki ziemskie, które mają formę spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Przyznano im możliwość korzystania z prawa pierwokupu z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywcą jest krewny zbywcy. Natomiast w Belgii i Holandii postanowiono reglamentować obrót ziemią tylko dlatego, że w tych państwach jest bardzo mało gruntów rolnych.

Czyli jednak stosuje się ograniczenia?

Ale projekt naszej ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw idzie dużo, dużo dalej, aniżeli ustawodawstwa wymienionych przeze mnie państw. Bije je o głowę, zwłaszcza gdy chodzi o wtórny obrót ziemią. W żadnym z tych państw nie ma takich „kosmicznych" przepisów. W projekcie nastąpiło bowiem połączenie ograniczeń z różnych ustawodawstw europejskich, które to ograniczenia mogą mieć sens tylko wtedy, gdy są stosowane osobno.

Które, pana zdaniem, propozycje idą za daleko?

Ustawa posługuje się pojęciem nieruchomości rolnej z kodeksu cywilnego. A zgodnie z kodeksową definicją, jest nią każda nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Definicja jest więc bardzo szeroka. Nic nie mówi też o powierzchni tej nieruchomości. W praktyce o tym, czy dana nieruchomość ma charakter rolny czy nie, decyduje ewidencja gruntów i budynków. Oznacza to, że jeżeli na danej działce stoi dom, a w ewidencji widnieje ona jako rolna, to mimo że jest zabudowana, to będzie miała charakter nie budowlany, lecz rolny.

Dla jej właściciela to problem, będzie mógł ją bowiem sprzedać tylko rolnikowi, który ma nie więcej niż 300 ha i mieszka na terenie tej samej gminy co właściciel domu i to co najmniej od pięciu lat. Tymczasem taki rolnik z reguły ma już swoje siedlisko, po co więc mu kolejne. Efekt wejścia w życie tych przepisów będzie taki, że tego typu domy będą bezwartościowe, bo nikt nie będzie chciał ich kupić. Tymczasem większość została wybudowana za kredyt hipoteczny. Jak spadnie wartość takiej willi, to i hipoteki, a wówczas bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia. Jak go nie dostanie, to może nawet wypowiedzieć umowę kredytu.

Czy to pani przypadkiem nie przypomina casusu frankowiczów? Oni też problemy ze spłatą kredytu zaczęli mieć wtedy, gdy spadła wartość ich nieruchomości.

Poza tym jest jeszcze jedno ale. Zgodnie z projektem każdy nabywca nieruchomości rolnej musi przez dziesięć lat od daty nabycia prowadzić na tej nieruchomości gospodarstwo rolne, a jak jest to osoba fizyczna, to musi prowadzić je osobiście (z wyjątkiem dziedziczenia).

Skoro zaś na działce stoi dom, to jak rolnik, który kupi ten dom, ma prowadzić osobiście działalność rolniczą? Czy ma siać zboże w ogródku? Czy hodować krowy w garażu? Przecież to absurd.

Czy to prawda, że problem dotyczy głównie tych osób, które budowały na terenach rolnych, by płacić podatek rolny, a nie od nieruchomości?

To jest tylko częściowo prawda. W niektórych przypadkach przepisy pozwalają budować na terenach rolnych bez obowiązku ich wcześniejszego przekwalifikowania na grunty budowlane i odralniania. Wystarczyło kupić np. 10 ha i podzielić je na mniejsze działki i uzyskać warunki zabudowy. Wielu deweloperów z tego korzysta.

W czwartek w ubiegłym tygodniu sejmowa Komisja Rolnictwa i Rozwoju Wsi zmniejszyła absurdalność tych uregulowań. Pana zdaniem to wystarczy i rozwiąże problem?

Faktycznie, posłowie PiS w końcu ruszyli głową. Ich propozycja rozwiązuje problem, ale tylko częściowo. Nie obejmuje ona bowiem wszystkich właścicieli podmiejskich willi. Przewiduje bowiem, że ustawy o ustroju rolnym nie będzie się stosowało do działek siedliskowych półhektarowych zabudowanych w dniu wejścia w życie tego projektu (tj. 30 kwietnia br.), a nieodrolnionych na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Oznacza, że będą mogli sprzedać swoje działki, komu zechcą. Ale zmiana ta nie dotyczy nieruchomości większych niż pół hektara oraz takich, na których domy są obecnie w budowie. A takich osiedli jest wiele, wystarczy objechać wsie wokół dużych aglomeracji, by poznać, jaka jest skala zjawiska. Tymczasem problem można byłoby szybko rozwiązać. Wystarczyłby wprowadzić regulację, że nowa ustawa nie będzie dotyczyć nieruchomości, dla których uzyskano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy pod zabudowę o charakterze mieszkaniowym. Należałoby także wyłączyć stosowanie tej ustawy na obszarze miast.

Rząd chce, by dzięki tym przepisom rolnicy indywidualni zaczęli hurtowo kupować ziemię. Myśli Pan, że tak będzie? I czy faktycznie, gdyby tych przepisów nie było, to polska ziemia trafiłaby w obce ręce, po zniesieniu 1 maja zezwoleń na jej nabywanie przez obywateli UE? A może to tylko czysty populizm polityczny?

Z projektu mają skorzystać rolnicy o niskich dochodach, a skoro tak, to skąd wezmą oni środki na jego nabycie? Brak w tej propozycji logiki. A nawet, gdy taki rolnik znalazł dodatkowe środki i zdecydował się kupić ziemię, to projekt zawiera tyle ograniczeń, że ja na jego miejscu dwa razy bym się zastanowił, zanim bym dokonał transakcji. Przez 10 lat nie będzie mógł gruntu wydzierżawić ani oddać w użytkowanie. Nie będzie mógł go też sprzedać ani obciążyć hipoteką (z wyjątkiem tej ustanowionej na rzecz ANR – w przypadku nabycia gruntu od Skarbu Państwa). To na czym tak naprawdę będzie polegało jego prawo własności?

Gdy chodzi o cudzoziemców, to można byłoby skorzystać z rozwiązań duńskich. Tamtejsze ustawodawstwo przewiduje, że nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko obywatel UE lub państwa EFTA, który na podstawie przepisów tam obowiązujących ma prawo nabycia nieruchomości położonej w Danii. Ponadto w chwili zakupu nie może być właścicielem nieruchomości rolnej w innym państwie. Takie rozwiązanie nie ogranicza nabywania nieruchomości rolnych przez obywateli Unii, a jednocześnie zapobiega masowemu wykupowi takich gruntów w celach stricte inwestycyjnych. Prowadzi bowiem do sytuacji, która wymusza, aby nabywcą była faktycznie osoba związana z rolnictwem.

Projekt daje też olbrzymią władzę urzędnikom z Agencji Nieruchomości Rolnych. To oni tak naprawdę będą decydować, kto może, a kto nie, nabyć nieruchomość rolną. Będą mogli ją również w każdej chwili odebrać. Czy taka uznaniowość, pana zdaniem, jest niebezpieczna?

To prawda. Projekt przewiduje, że ANR będzie przysługiwało nie tylko – tak jak dziś – prawo pierwokupu i odkupu, ale także prawo nabycia w przypadku zbycia w inny sposób niż sprzedaż, a co więcej, prawo wystąpienia przez ANR do sądu o stwierdzenie nabycia przez Agencję własności nieruchomości w przypadku gdy nabywca zaprzestanie osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego na tej nieruchomości w ciągu 10 lat od dnia nabycia. Jednocześnie projekt nie zawiera jasnych kryteriów. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne osoby niż rolnik indywidualny (z pewnymi wyjątkami) wymaga zgody prezesa ANR, który między innymi na podstawie nieokreślonych kryteriów będzie oceniać, czy faktycznie zbywca nie mógł znaleźć nabywcy gruntu wśród rolników indywidualnych, względnie czy nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Co więcej, ta zgoda będzie udzielana w formie decyzji administracyjnej, co oznacza, że Agencja zyska status organu.

Sami rolnicy obawiają się przede wszystkim tego, że przez ten projekt stracą ojcowiznę, ponieważ wprowadza on ograniczenia w dziedziczeniu? Pana zdaniem ich obawy są słuszne?

W tym zakresie ich obawy nie są uzasadnione. Według aktualnej treści projektu wymóg osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat od nabycia, a także posiadania statusu rolnika indywidualnego nie dotyczy osób nabywających w drodze dziedziczenia.

Adwokat Maciej Obrębski jest absolwentem studiów doktoranckich na Wydziale Ekonomii UE w Poznaniu. Przygotowuje rozprawę doktorską z zakresu reprywatyzacji na UAM w Poznaniu, specjalizuje się w nieruchomościach i reprywatyzacji

źródło: Rzeczyspospolita